地產周刊 | 購房決策更加理性 購房者對政策寬松預期加大

2024年怎么看？怎么干？

編者按近期，中央經濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議強調，積極穩(wěn)妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時提出加快構建房地產發(fā)展新模式，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。這為2024年房地產市場調控指明了方向。本期地產周刊聚焦“2024年怎么看？怎么干？”這一主題，重點從房企和購房者角度探討該如何行動。

■中國經濟時報記者  李曉紅

“之前，選房子是按照房價40%的首付和中介費等加一起，準備買房子的錢。2023年12月14日，北京樓市新政出臺后，首套房首付比例下降，不僅壓力會小一點，而且房子可選擇的范圍也變大了。”對于“90后”李丹來說，在預算有限的情況下，降低首付比、下調房貸利率，就有機會選擇在地理位置和生活配套相對更好一點的小區(qū)。

與此同時，北京二套房門檻大幅下降，利好有改善性住房需求的購房者。“因為二胎的到來，一直準備換房，在海淀區(qū)看好一套120多平方米的三居室，按照之前的政策，首付比例高達80%，壓力比較大，一直在猶豫。北京新政落地后，二套房首付比例降至50%，立馬決定買房。”張宇告訴中國經濟時報記者，這次新政力度較大，從首付比例、按揭利率、貸款年限等方面都是實實在在的利好，增加了購買信心。

“2023年以來，一系列利好政策的出臺，正面回應了房地產市場對于政策面的期待，向整個市場傳達了積極的信號，有助于房地產市場恢復信心。特別是，北京、上海等地近日在需求側放寬了對信貸供給的限制，并且進一步降低房地產交易環(huán)節(jié)的稅費，實打實地降低了購房者的購房成本，緩解了購房者的觀望情緒，有利于進一步刺激市場的交易量。”中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心副主任趙大旋表示。

購房者的購房決策更加理性

盡管樓市利好政策不斷，但購房者少了急于成交的沖動，購房選擇更趨理性。張宇告訴中國經濟時報記者，盡管此前改善住房迫切，但由于二套首付和月供的壓力，使他一直難以作出決定。此次北京新政落地，直接降低了月供和按揭貸款成本，壓力減輕不少。

中國經濟時報記者采訪的多位購房者也表示，現在買房主要是為了滿足居住需求，根據自身需求和實際情況選擇房子，不希望有太大的經濟壓力。

趙大旋表示，近日，從北京、上海出臺的優(yōu)化政策來看，地方政府已經從信貸供給和稅費交易成本兩個層面回應了購房者的主要需求。

“2023年，房地產市場的供求關系發(fā)生重大變化，但京滬仍然屬于住房總體短缺的城市，需求側管理政策仍然有較大空間，貸款首付比例、利率等金融條件的放松有助于降低購房門檻以及月供負擔，提振購房者特別是剛需購房者的信心，市場階段性的邊際改善是必然的。”國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受中國經濟時報記者采訪時表示，值得注意的是，受其他不確定性因素的影響，不少潛在購房者的購房行為日趨理性，購房決策實際上更加謹慎。

王瑞民認為，當前，“K型分化”是需求側購房者的關鍵特征。在供求關系發(fā)生重大變化后，房地產的投資、投機需求出現較大萎縮，住房的居住屬性日益凸顯，特別是在不缺房的城市尤其如此。不過，廣大居民對于美好居住的需要是動態(tài)升級的，不缺房的老市民仍然有沿著居住的階梯繼續(xù)往上走的需要，即“買好房”；而缺房但在當前價格下支付能力不足的新市民，則需要政府提供買得起的住房讓他們“好買房”。

趙大旋也表示，當前，在房地產市場，購房者的真實需求是客觀存在的。如何堅定購房者的購買決心是下一步政策主要發(fā)力的領域。比如，北京市政府剛剛出臺的商品房預售制度優(yōu)化正是朝著這一方向的努力。

加快探索房地產發(fā)展新模式

由于當前新政力度較大，讓部分購房者對于接下來的政策寬松預期加大。

近日，在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，就房地產政策方面，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹表示，要繼續(xù)因城施策、一城一策，實現房地產供求關系平衡。接下來，還會進一步加大首套住房、二套住房政策落實力度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，加大首套住房和二套住房的政策落實力度，反映出2024年購房方面措施有望進一步寬松，而既有的政策，將強化執(zhí)行與消化吸收的力度。

趙大旋認為，當前，房地產市場供求關系已經發(fā)生重大變化，提高購房者信心是當前一系列政策重點關注的內容，從目前來看，提升需求的政策工具不多，主要還會朝著穩(wěn)定房地產市場價格，降低預售項目的爛尾風險，維護購房者利益的方向發(fā)力。

作為破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策，構建房地產發(fā)展新模式成為2024年房地產市場重點做好的事情之一。

如何構建房地產發(fā)展新模式？全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創(chuàng)造一個新賽道。

嚴躍進認為，構建新模式包括要素聯動新機制、房屋全生命周期基礎性制度、“三大工程”建設、建好房子等內容。“當前房地產領域面臨創(chuàng)造新賽道的發(fā)展機遇，而真正走向這條新賽道，關鍵點在于建設好房子。”

王瑞民表示，當前，房地產發(fā)展新模式的輪廓已經初顯，對老市民居住升級需求和新市民的基本居住保障需求都有所考量。在房地產發(fā)展新模式的落地過程中，還需要充分考量并妥善處理好相關主體激勵相容機制的設計，中央和地方、房企和居民，各蒙其利，新模式的推進就會更順暢一些，速度就會更快一些。